Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Эта, на первый взгляд простая, норма на практике порождает множество вопросов. Рассмотрим некоторые из них.

Одна из основных проблем связана с формированием земельного участка. Так, согласно пункту 4 Закона о введении в действие Жилищного кодекса формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Подобная формулировка позволяет заинтересованным гражданам обращаться в государственные или муниципальные органы, осуществляющие полномочия собственника, с заявлениями о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и выдаче кадастрового паспорта на него. Вместе с тем процесс формирования земельного участка включает в себя несколько последовательных процедур: подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проведение землеустроительных работ в целях установления на местности границ и площади земельного участка, постановка земельного участка на кадастровый учет.

Практика применения норм Земельного кодекса Российской Федерации указывает на то, что мероприятия по постановке земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, на кадастровый учет обеспечивает заинтересованное лицо. Так, исходя из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, заинтересованные граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, то орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в процессе формирования земельного участка задействованы органы местного самоуправления, осуществляющие подготовку схемы размещения земельного участка на плане территории, и органы, осуществляющие полномочия собственника (стадия согласования границ и площади формируемого земельного участка), но непосредственно землеустроительные работы, а также постановка земельного участка на кадастровый учет обеспечиваются заинтересованными лицами - собственниками помещений многоквартирного жилого дома.

В дополнение к изложенному необходимо отметить, что зачастую земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится в границах земельного участка, уже поставленного на кадастровый учет и предоставленного в пользование юридическому лицу - федеральной или иной организации. Как правило, правоустанавливающие документы на такие земельные участки были выданы до вступления силу Земельного кодекса Российской Федерации. Земельные участки были поставлены на кадастровый учет картографическим способом, без уточнения границ и выезда на местность.

Иначе говоря, в подобных случаях происходит пересечение норм Закона о введении в действие Жилищного кодекса, в соответствии с которыми не требуется иных действий, кроме формирования земельного участка, и земельного законодательства, когда возникает необходимость принятия решения о разделе земельного участка и внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом нормы Земельного кодекса Российской Федерации, определяющие порядок образования земельных участков, в том числе посредством раздела, не учитывают особенности ситуации, когда необходимо выделить земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом. В частности, согласно статье 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением установленных законодательством случаев. Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Таким образом, согласно указанной норме, инициатива раздела земельного участка должна исходить от правообладателя, которым жители многоквартирного дома не являются. В случае, когда раздел земельного участка осуществляется по инициативе землепользователей, землевладельцев, арендаторов правообладателя, вопросы с установлением границ и определением площади образуемых земельных участков не возникают. В то же время если земельный участок формируются по инициативе собственников помещений многоквартирного дома, то при установлении границ и определении площади такого земельного участки между заинтересованными лицами и непосредственным правообладателем земельного участка зачастую возникают споры. Ситуацию осложняет отсутствие стандартов и формул расчета, в соответствии с которыми можно определить размер площади земельного участка, необходимого для использования многоквартирного жилого дома.

Обязательными приложениями к заявлениям об образовании земельных участков являются:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Существуют случаи, когда уполномоченные органы, следуя требованиям законодательства, запрашивают у заинтересованных лиц - собственников помещений многоквартирного дома - правоустанавливающие документы на земельный участок, подлежащий разделу. Такое требование является необоснованным в силу того, что, как уже было указано, нормы Земельного кодекса Российской Федерации, определяющие порядок образования земельных участков, прежде всего ориентированы на то, что раздел производится по инициативе правообладателей. Учитывая, что собственники помещений многоквартирного дома не являются правообладателями земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, соответственно, у них отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Представляется, что в подобных случаях государственным органам и гражданам необходимо работать совместно. В частности, уполномоченный орган государственной власти или органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия собственника в отношении земельного участка, вправе запросить у непосредственного правообладателя земельного участка правоустанавливающие документы на земельный участок, подлежащий разделу (если правоустанавливающие документы были выданы иным уполномоченным органом, нежели организацией, действующей на момент раздела земельного участка), а также кадастровый паспорт земельного участка. Собственники помещений многоквартирного дома обращаются в органы местного самоуправления с заявлением о подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории, обеспечивают проведение землеустроительных работ. Уполномоченный орган, осуществляющий полномочия собственника в отношении земельного участка, подлежащего разделу, либо иной правообладатель в соответствии со статьей 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) согласовывают границы земельного участка. Заинтересованное лицо обеспечивает постановку образуемых земельных участков на кадастровый учет и направляет кадастровые паспорта земельных участков в уполномоченные органы для принятия решения о разделе.

На этом этапе особое внимание следует обратить на то, что, несмотря на норму Закона о введении в действие Жилищного кодекса о переходе с момента формирования земельного участка права собственности на него к собственникам помещений, в рассматриваемом случае необходимы принятие решения о разделе земельного участка и внесении записи о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на образуемые земельные участки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зачастую граждане ставят под сомнение возможность обращения ими в органы, осуществляющие ведение государственного кадастра недвижимости, с заявлением о подготовке кадастровых паспортов на образуемые земельные участки, мотивируя, это тем, что именно собственник земельного участка вправе обратиться в уполномоченные органы с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет. Вместе с тем согласно статье 24 Закона о государственном кадастре недвижимости внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости имеют временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или если этим объектом недвижимости является земельный участок и по истечении двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Иными словами, образуемым земельным участкам присваиваются временные кадастровые номера. При этом кадастровый номер исходного земельного участка из государственного кадастра недвижимости не исключается. После принятия собственником (органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками) решения о разделе, решение направляется вместе с кадастровыми паспортами, имеющими условные номера, и заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на образуемые земельные участки в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и условные номера, присвоенные образуемым земельным участкам, становятся постоянными. Запись об исходном земельном участке исключается, либо вносится запись об изменении границ и площади такого участка.

Существуют проблемы, обусловливающие отсутствие четкой регламентации оформления прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и которые относятся к землям, ограниченным в обороте. Действительно, статья 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса говорит о том, что земельные участки с момента формирования переходят в собственность собственников помещений многоквартирного дома. Вместе с тем согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В обороте ограничиваются находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе в пределах особо охраняемых природных территорий. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса не учитывает особенности использования земельных участков различных категорий, в частности земель особо охраняемых территорий, и, имея общий характер, не устанавливает исключений из норм статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, следует отметить, что в силу статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса участок относится к собственности граждан, то есть отсутствует необходимость принятия решения о его предоставлении, в то время как в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации говорится именно о передаче земельного участка.

Несоответствие указанных норм законодательства Российской Федерации влечет неоднозначность толкований и не позволяет принять решение, которое будет безусловно верным.

Статья 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса содержит положения о переходе права собственности на земельный участок, но не определяет, что иные права пользования также прекращаются с момента формирования земельного участка. В частности, рассматривая ситуацию, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится в границах земельного участка, предоставленного в пользование физическому или юридическому лицу, следует учитывать, что необходимо осуществить еще одну процедуру - прекратить права пользования той частью земельного участка, которая была выделена в результате раздела с целью формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

По общим нормам земельного законодательства прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется по основаниям, определенным в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно на основании добровольного волеизъявления правообладателя или принудительно в судебном порядке. Добровольный порядок отказа от права постоянного (бессрочного) пользования предусматривает направление в уполномоченный орган заявления об отказе от прав на земельный участок, к которому прилагается определенный пакет документов (статья 53 Земельного кодекса Российской Федерации).

Наличие договоров аренды еще более усложняет ситуацию с прекращением прав на образуемый земельный участок, поскольку расторжение договора аренды возможно либо по взаимному соглашению арендатора и арендодателя, либо в судебном порядке.

Существует мнение о возможности применения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. То есть права пользования земельным участкам прекращаются в силу закона в связи с возникновением права собственности граждан на земельный участок и отсутствием у правообладателя земельного участка прав на расположенный на нем объект недвижимости.

Такое утверждение представляется необоснованным. В статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет о переходе прав на объект недвижимости, в то время как в большинстве случаев многоквартирные дома не были закреплены за правообладателями земельного участка. Кроме того, если следовать буквальному толкованию нормы, должен иметь место именно переход права собственности на объект недвижимости, но не право оперативного управления или хозяйственного ведения. Вместе с тем следует признать, что внесение соответствующих дополнений в статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации позволило бы решить значительную долю проблем, возникающих при оформлении прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, переданные в собственность или пользование третьим лицам.

Изучение судебной практики также показывает, что зачастую отказом в формировании земельного участка является то, что с соответствующим заявлением обращается неуполномоченное лицо. Поскольку земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных дома, то и решение вопроса об оформлении земельного участка должно быть одобрено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Не меньшей проблемой является исключение записи о праве собственности публичного образования на земельный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учитывая, что земельный участок в силу закона переходит в собственность собственников многоквартирного дома, принятия решения и подписания акта приема-передачи от уполномоченных органов не требуется. Разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации по указанному вопросу [5] свидетельствуют о том, что запись о праве собственности публичного образования на земельный участок исключается, когда зарегистрированы права собственности на все помещения многоквартирного дома либо право собственности публичного образования на земельный участок трансформируется в долевую собственность, если часть помещений многоквартирного дома все-таки остается в собственности публичного образования.

Вместе с тем на практике такие случаи очень и очень редки. Более того, иногда земельные участки предоставляются застройщикам для строительства многоквартирного дома в аренду на определенный срок. После введения таких домов в эксплуатацию сроки действия договоров аренды истекают, и возникает ситуация, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости не находится в собственности публичного образования, а сам земельный участок составляет имущество казны публичного образования. Отсутствие четкой правовой регламентации не позволяет уполномоченным органам успешно решить проблему, связанную с исключением записи о праве собственности публичного образования на земельный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В заключение необходимо отметить, что формулировка статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса позволяет по-разному толковать ее, что на практике приводит к возникновению серьезных проблем. Как следствие, оформление прав собственников помещений многоквартирных домов на земельные участки существенно затягивается во времени. В целях решения рассмотренных проблем необходимо внести соответствующие изменения в законодательство Российской Федерации.

Литература

1. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ.

2. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.

5. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2009 года N Д23-3126.

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 4, апрель 2011 г.